Je, ujenzi unaendelea nini? Katika nyakati za uchumi usio na utulivu, idadi ya vitu vinavyojengwa chini ya mikataba ya ujenzi "vimehifadhiwa" katika hatua ya ujenzi. Hii hutokea kwa sababu mbalimbali - ukosefu wa fedha au vifaa vya ujenzi, nk Katika hali kama hizi, tunaweza kuzungumza juu ya ujenzi unaoendelea.
Ujenzi Ambao Haujakamilika - Ufafanuzi
Vitu hivi ni nini? Sheria ya sasa haina ufafanuzi wa moja kwa moja wa neno hili. Kanuni ya Kiraia ya Shirikisho la Urusi katika kifungu chake nambari 130 (sehemu ya 1) inahusu mali isiyohamishika (mali isiyohamishika) kila kitu kinachounganishwa na ardhi (chini ya ardhi, mashamba ya ardhi, nk). Kipengele kikuu cha kitu kisichohamishika ni kwamba haiwezi kuhamishwa bila kusababisha uharibifu usio na kipimo kwa kusudi lake. Hii pia ni pamoja na majengo yaliyojengwa na vile vitu "havijakamilika" ambavyo vitajadiliwa. Kuna hitimisho moja tu - sasasheria inaainisha bila shaka "kazi inayoendelea" kama mali isiyohamishika.
Kwa hivyo, Kanuni ya Mipango Miji ya Shirikisho la Urusi inatafsiri dhana ya kitu kama jengo (au muundo, muundo), mchakato wa ujenzi ambao haujakamilika. Hii haijumuishi majengo ya muda - tunazungumza juu ya vibanda, vibanda, nk. Mazoezi ya mahakama yanaonyesha kuwa katika migogoro maalum, majaji wanapaswa kurejelea hali ya kisheria ya vitu vinavyojengwa, ambayo ni, mfumo wao wa kisheria.
Kwa mfano, ikiwa kuna msingi uliojengwa tayari na kuta za jengo kwenye shamba la ardhi, basi haiwezekani kuhamisha kitu hiki bila kusababisha uharibifu usio na uwiano kwa hiyo. Hii, kwa ufafanuzi, inahusu mali isiyohamishika. Hitimisho: wakati wa kuamua hali ya kitu kinachobishaniwa, korti kwanza inazingatia mali yake muhimu ya mwili, na kisha tu - uwepo au kutokuwepo kwa usajili wa hali ya haki zake.
Siyo rahisi hivyo
Wakati huo huo, utendaji wa mahakama umejaa mizozo kuhusu suala hili. Maoni mengi juu ya suala hili ni pana sana. Baadhi ya mafakihi huchukulia kama kitu cha ujenzi unaoendelea jengo lolote ambalo liko katika mchakato wa ujenzi au ujenzi, lakini halina kibali cha kuamrisha. Ufafanuzi huu hauzingatii hali muhimu kwamba mchakato wa kujenga kitu wakati mwingine unaweza kusimamishwa au kupigwa nondo kwa sababu mbalimbali.
Kulingana na ufafanuzi wa hivi punde, sifa hizi tayari zikohaiwezi kuitwa mifano ya ujenzi ambao haujakamilika. Wakati huo huo, haziwezi kuhusishwa na jumla ya vifaa vya ujenzi, kwa vile baadhi yao, vinavyotumiwa katika ujenzi, wamepoteza mali zao za awali.
Kifungu nambari 219 cha Kanuni ya Kiraia ya Shirikisho la Urusi kinasema kwamba haki ya umiliki lazima isajiliwe, ikijumuisha kwa mali iliyoundwa hivi karibuni, ambayo inaweza kuainishwa kama mali isiyohamishika. Ni chini ya ufafanuzi huu ambapo vitu "vinaendelea" huanguka.
Jinsi ya kutambua "haijakamilika"?
Hebu tuzingatie mahitaji ya kimsingi ya kitu kinachoendelea kujengwa:
- Kuwa na muunganisho mkubwa na kipande cha ardhi ambacho kitu kinajengwa (pamoja na kutowezekana hapo juu kusonga bila kusababisha uharibifu).
- Mgawo wa kitu cha mtu binafsi.
- Kuwepo kwa ukweli wa kusimamishwa, uhifadhi au kusitishwa kwa mwisho kwa mchakato wa ujenzi wa jengo hili (muundo).
Hebu tufanye uamuzi wa mwisho: kitu kama hicho kinaweza kumaanisha kitengo fulani cha mali isiyohamishika, kazi ya ujenzi ambayo imesimamishwa, kusimamishwa au kupigwa nondo.
Utambuzi wa umiliki wa kitu kinachoendelea kujengwa
Ikiwa hapo awali sheria kama hiyo ilizingatiwa katika mfumo wa seti ya vifaa vya ujenzi pamoja na wafanyikazi waliowekeza na haikuhusiana na mada ya shughuli za sheria ya kiraia, basi na marekebisho ya Nambari ya Kiraia ya Shirikisho la Urusi (katika kifungu chake nambari 130) walijumuishwa katika orodha ya vitu vinavyohusiana na mali isiyohamishika. Kwenye usajili wa hali ya awali ya kitu kinachoendeleaujenzi, kulingana na moja ya maoni ya kawaida, mtu anapaswa kuzungumza kutoka wakati wa kusitisha mkataba kuhusiana na hilo.
Ni mbinu hii ambayo mara nyingi hutumika katika utendaji uliopo wa mahakama. Katika toleo jipya la sheria, usajili wa haki za umiliki wa vitu kama hivyo haujawekwa tena na hitaji la kufanya shughuli fulani nao. Je, ni hitimisho gani kutokana na hili? Kiwango cha utayari wa kitu kama hicho kinarejelea tu vigezo vya maelezo. Baada ya utekelezaji wa utaratibu wa usajili wa serikali kwa mujibu wa utaratibu uliowekwa na sheria, jengo kama hilo linaweza kuainishwa kisheria kuwa kitu cha sheria ya kiraia na matokeo yote yanayofuata.
Yaani, tunaweza kuzungumza kuhusu kuibuka kwa kitu kipya kabisa, muhimu na huru cha kisheria. Haki za kitu cha ujenzi kinachoendelea zimesajiliwa na utaratibu wa utawala kwa misingi ya orodha ya nyaraka fulani. Aidha, haki kama hiyo inaweza kutambuliwa na uamuzi wa mahakama.
Fiche za kisheria
Kesi kama hizi hurejelea usuluhishi na mahakama zenye mamlaka ya jumla. Suala gumu zaidi katika kitengo hiki cha migogoro ni kwa nani hasa kumpa haki ya umiliki - kwa mwekezaji, mteja au mkandarasi. Katika hali hii, kuna utata mwingi na nuances ya kisheria. Wakati wa kuzingatia aina hii ya kesi, hati kadhaa zinakubaliwa kama ushahidi, zenye uthibitisho wa umiliki wa shamba, upatikanaji wa kibali cha ujenzi, seti ya muundo nahati zingine za kituo cha ujenzi mkuu, n.k.
Kwa bahati mbaya, kanuni za kisheria katika eneo hili la uhusiano zina idadi ya ukinzani, na kwa hivyo sheria katika sehemu hii inaweza kufasiriwa kwa maana pana kabisa. Hii inasababisha kunyanyaswa na wadau mbalimbali. Inapaswa kutajwa kwamba mahusiano haya ya kisheria yanahitaji udhibiti wa kina zaidi ili kuondoa mapungufu yaliyopo katika vitendo vya kisheria na kufikia umoja katika utendaji wa mahakama uliopo.
Hebu tuzungumze kuhusu jengo linaloendelea
Ili kuweza kusajili ujenzi ambao haujakamilika, shamba ambalo linatekelezwa ni lazima limilikiwe, likodishwe, au mmiliki wake lazima awe na haki ya kurithiwa maishani mwake au matumizi ya kudumu. Kwa mujibu wa ufafanuzi (kumbuka, mali isiyohamishika ni pamoja na kila kitu ambacho kimeunganishwa kwa nguvu na ardhi na haiwezi kuhamishwa bila kusababisha uharibifu usio na usawa wa kitu), inafuata kwamba milki ya msingi wa mji mkuu ni hitaji la lazima kwa kitu ambacho kinadai vile. kichwa.
Kitu kinachojengwa, kwa ufafanuzi, hakiwezi kuwa chini ya mkataba wa mkataba kama huo, ambao uhalali wake haujakatishwa. Vinginevyo (Kanuni ya Kiraia ya Shirikisho la Urusi, nambari ya kifungu cha 740), mkandarasi anaendelea kuwa na haki ya kuendelea na kazi, ambayo ni, haki za wanaoitwa wahusika wa tatu zitafanyika. Kama sheria nambari 122-FZ inavyosema katika kifungu chake nambari 25, umiliki wa ujenzi kama huo ambao haujakamilika.haiwezekani bila kibali cha ujenzi, mradi wenye maelezo ya kina ya kitu na hati zinazodhibiti haki za kiwanja.
Ikiwa masharti yote hapo juu yatatimizwa, mmiliki wa "inayoendelea" ana kila sababu ya kutoa kitu cha ujenzi mkuu katika mali hiyo. Hadi zitakaposajiliwa, muamala wowote unaohusiana na kitu hautachukuliwa kuwa halali kisheria.
Hatua nyingine muhimu ni kurasimisha kwa usahihi haki ya kiwanja ambacho kinakaliwa na "haijakamilika". Nambari ya 222 ya Kanuni ya Kiraia ya Shirikisho la Urusi inasema kwamba ikiwa mali isiyohamishika ilijengwa kwenye shamba la ardhi ambalo halikusudiwa kwa madhumuni haya, basi inapokea hali ya ujenzi usioidhinishwa. Kupata haki ya umiliki wa aina hii katika kesi hii haiwezekani, na kitu kilichosimamishwa kinaweza kubomolewa.
Ni hati gani zinahitajika kwa usajili wa ujenzi unaoendelea?
Furushi la karatasi muhimu lina:
- Ombi la usajili wa kitu kinachojengwa (haki za umiliki kwake).
- Hati ya kitambulisho.
- Risiti za malipo ya ushuru wa serikali.
- Nyaraka za kipande cha ardhi - ushahidi wa umiliki au makubaliano ya kukodisha.
- Ruhusa kutoka kwa mamlaka husika kujenga kwenye tovuti hii mahususi.
- Maelezo yaliyopokelewa kutoka kwa mamlaka ya BTI (mpango wa kiufundi wa ujenzi unaendelea).
Furushi zima la hati huwasilishwa kwa chumba cha usajili.
Mambo vipishughuli na vitu kama hivyo?
Kama ilivyotajwa tayari, kitu kinachotekelezwa ipasavyo cha "kazi inayoendelea" kinachukuliwa kuwa mali isiyohamishika. Ndiyo maana shughuli yoyote ya ununuzi au uuzaji wa ujenzi unaoendelea ni sawa na shughuli na mali nyingine yoyote. Mnunuzi anayetaka kununua "kazi inayoendelea" anapaswa kuzingatia mambo yafuatayo:
- upatikanaji wa hati zinazothibitisha usajili wa kitu;
- uwepo wa uamuzi wa mamlaka juu ya ugawaji wa ardhi kwa ajili ya ujenzi;
- mpango wa kitu kilichotajwa hapo juu cha ujenzi unaendelea;
- upatikanaji wa hati zote zinazohitajika (makadirio ya kiufundi na muundo);
- nyaraka zinazothibitisha kusitishwa kwa mkataba wa ujenzi wa kituo.
Data zote zilizo na sifa za mali, ikijumuisha eneo lake kwenye eneo la tovuti, lazima zionyeshwe katika mkataba wa uuzaji wa mali isiyohamishika.
Mkataba sawia huundwa kulingana na muundo uliobainishwa kabisa, ambao unalazimika kuzingatiwa na washiriki wote katika shughuli hiyo.
Sifa za kuandaa kandarasi ya uuzaji wa "incomplete"
- Lazima iwekwe kwa maandishi na usajili wa serikali. Ikiwa fomu ya mkataba haitazingatiwa, hii itasababisha ubatili wake.
- Kama ilivyo kwa shughuli yoyote, maelezo ya wahusika kwenye mkataba lazima yaonyeshwe - pamoja na data ya pasipoti, anwani za makazi, n.k.
- Somo la mkataba lazima lifafanuliwe wazi, yaani, data iliyomo ndani yake.inapaswa kuruhusu kuanzisha kwa usahihi uuzaji wa kitu fulani kinachohusika. Data kama hiyo kimsingi inajumuisha anwani ambapo jengo liko.
Ni muhimu kuzingatia kwamba kuna anwani za "ujenzi" na "posta". Anwani ya "ujenzi" imeonyeshwa katika kibali cha ujenzi na huamua mahali ambapo tovuti ya ujenzi wa kitu hutolewa. Anwani ya "posta" inaweza isilingane nayo. Inaweza kupewa nyumba tu baada ya kukamilika kwa tume ya kukubalika. Tofauti kama hizo zinapaswa kuzingatiwa wakati wa kuunda hati za upataji uliopangwa.
Miongoni mwa mambo mengine, bei ya kitu lazima ionyeshwe.
Lazima iorodheshwe kwa undani aina mbalimbali za watu walio na haki ya kutumia.
Haki za mali inayouzwa na wahusika wengine lazima ziheshimiwe. Wakati wa kufanya muamala, ni wajibu wa muuzaji kumjulisha mnunuzi kuhusu hili. Tunaweza kuzungumza juu ya haki za wapangaji, wapangaji, dhamana iliyopo au matumizi ya maisha. Katika kesi ya kushindwa kutimiza majukumu kama hayo, mnunuzi ana haki ya kudai kupunguzwa kwa bei ya mauzo au kukomesha kabisa kwa mkataba na fidia kwa hasara zote.
Uhamisho wa mwisho wa mali isiyohamishika kati ya muuzaji na mnunuzi na kukubalika kwake na wa pili hufanyika wakati wahusika wanatia saini kinachojulikana. hati ya uhamisho.
Ni vitu gani vinachukuliwa kuwa majengo yasiyoidhinishwa?
Kwa mujibu wa sheria, majengo yoyote, miundo, nyumba,kujengwa kwenye viwanja vya ardhi ambavyo havijatengwa kwa madhumuni haya, iliyoundwa bila vibali vilivyopatikana kwa hiyo, iliyojengwa kwa ukiukwaji mkubwa wa mipango ya miji na kanuni na sheria nyingine. Ikiwa angalau moja ya ishara zilizoonyeshwa hapo juu zipo, muundo huo umeainishwa kama ujenzi usioidhinishwa. Kupata umiliki wake haiwezekani isipokuwa katika kesi ya uamuzi wa athari hii na mamlaka ya mahakama.
Ni hati gani zinazothibitisha kumalizika kwa mkataba wa ujenzi?
Zinaweza kuwa:
- Makubaliano ya wahusika au uamuzi wa mahakama wa kusitisha makubaliano hayo.
- Hatua ya kukubalika na uwasilishaji wa kituo baada ya kukamilika kwa mkandarasi wa hatua fulani ya kazi, pamoja na makubaliano ya kusimamisha utendakazi zaidi wa mkataba.
- Nyaraka zingine za kusitisha mahusiano ya kimkataba kwa njia ya kisheria (tunaweza kuzungumzia kutowezekana kwa utendakazi, kufutwa kwa mkandarasi, n.k.)
Ikiwa ujenzi wa kitu cha mali isiyohamishika ulifanywa na watu kadhaa, makubaliano rahisi ya ushirikiano yanaweza kuhitimishwa kati ya washiriki wote katika ujenzi. Katika kesi hii, tunazungumza juu ya umiliki wa pamoja wa kitu kilichoainishwa. Katika kesi ya kuvutia rasilimali za kifedha kutoka kwa wawekezaji na msanidi programu, tunazungumzia kushindwa kwa mteja kutimiza wajibu wa mteja kwa wawekezaji kutokana na kutowezekana kwa kukamilisha ujenzi. Kisha wawekezaji hawana haki ya sehemu maalum ya kitu.
Jinsi ya kufanya jengo la makazi "halijakamilika"?
Kama unataka kurasimisha kitu chako cha ujenzi kinachoendelea (jengo la makazi)Kwa hivyo, unapaswa kutembelea anwani ambapo idara ya eneo la mipango ya miji na usanifu iko. Usisahau kuchukua kifurushi cha hati pamoja nawe, zinazojumuisha:
- Maombi ya usajili au kuwagiza.
- Pasipoti (hati nyingine ya kitambulisho).
- Hati zinazohitajika kwa ardhi.
- Vibali na uidhinishaji wote muhimu kwa ajili ya ukuzaji wa tovuti hii.
- Mradi wa ujenzi wa nyumba yako ndogo.
- Maagizo kuhusu utoaji wa kituo na huduma.
- Risiti za malipo ya ushuru wa serikali.
- Paspoti ya Cadastral ya jengo lako.
Mwisho una maelezo mafupi kuhusu nyumba inayojengwa yenye mchoro wa eneo. Hati hiyo lazima lazima iwe pamoja na pasipoti ya cadastral ya tovuti ambayo nyumba iko. Ikiwa nyumba inauzwa bila pasipoti hiyo, shughuli hiyo haitafanyika. Katika kesi hii, pasipoti ya kiufundi kwa kitu ambacho haijakamilika cha ujenzi haihitajiki, lakini kama kiambatisho cha pasipoti ya cadastral, kuna lazima iwe na mpango wa kiufundi wa nyumba yoyote, hata haijakamilika.
Nini cha kufanya ikiwa hati hazipo?
Ukijaribu kwa bidii, inawezekana kuteka "isiyokamilika" hata kama hakuna karatasi muhimu. Katika hali hii, unapaswa kutenda kana kwamba ujenzi wa Cottage ni mwanzo tu. Mpango wa hatua kwa hatua unajumuisha:
- Kuandika maombi kwa yote muhimuvibali, bila hivyo utakuwa tu msanidi programu ambaye hajaidhinishwa.
- Agiza mradi wa nyumba uliokamilika, sawa na uliojengwa, kwa idhini yake ya lazima.
- Kuandaa mpango wa kiufundi wa jengo pamoja na mwakilishi wa BTI.
- Agiza katika Cadastral Chamber ya pasipoti ya kitu.
Kwa kifurushi kizima cha hati zilizokusanywa, unapaswa kupitia utaratibu wa usajili katika idara ya usanifu na mipango miji.
Kama mbadala, inawezekana kuandika kwa mamlaka ya BTI ombi la usajili na wafanyikazi wa ofisi ya kitu - nyumba yako ambayo haijakamilika. Hili ni chaguo la gharama kubwa, lakini hukuokoa wakati na wasiwasi.
Ikiwa tunazungumza juu ya dacha ambayo haijakamilika, kifurushi cha hati kimerahisishwa - huwezi kuwasilisha kibali cha ujenzi na kujizuia kwa mpango wa cadastral. Katika kesi ya ujenzi wa kottage au nyumba ya nchi ya makazi, kifurushi cha hati lazima kiwe kamili.
Inawezekana kuwezesha utekelezaji wa karatasi zote muhimu katika kesi ya kuagiza au kununua mradi wa kawaida wa jumba la makazi kutoka kwa kampuni ya ujenzi inayoaminika.
Je, ujenzi unaendeleaje kuhamishwa?
Kama ilivyo kwa kitu kilichokamilishwa, uhamishaji hufanywa kwa kuchora na kutia sahihi kitendo kinachofaa, kinachoitwa cheti cha kukubalika kwa uhamishaji. Linapokuja suala la ujenzi unaoendelea, unaohitaji kukamilika au kukamilishwa kwa kazi fulani (kwa mfano, kumalizia), muundo mzima wa kasoro hizo lazima zionekane katika mkataba uliotiwa saini wakati wa kukubalika.
Kulingana naya cheti cha kukubalika kilichoidhinishwa, kazi iliyofanywa chini ya masharti ya mkataba inaweza kulipwa hatimaye.
Kuhusu haki za "kazi inayoendelea"
Sio siri kuwa katika miaka ya hivi karibuni na miongo kadhaa hali kwenye soko la ujenzi imekuwa si shwari kiuchumi. Katika kesi hiyo, ya aina zote za ujenzi unaoendelea, tunazungumzia kuhusu mali isiyohamishika isiyo ya kibiashara, yaani, nyumba. Kesi nyingi kutoka kwa mazoezi zinaonyesha kuwa mara nyingi sana, mbele ya shida za kifedha, watengenezaji hujaribu kuchelewesha mchakato wa kuhamisha majengo yaliyojengwa kwa wamiliki wa hisa. Wakati mwingine wanachagua kufilisika kabisa.
Mbia anapaswa kufanya nini ili kulinda masilahi yake halali? Katika hali hiyo, fursa ya kutambua umiliki wake wa mali ambayo ni sehemu ya kitu cha ujenzi unaoendelea (kushiriki) itakuja kuwaokoa. Ili kufanya hivyo, nenda mahakamani.
Wakati wa kukusanya hati za kufungua dai dhidi ya msanidi programu ambaye hajatimiza wajibu wake, pointi kadhaa zinapaswa kuzingatiwa:
- Aina kama hizo za kesi huzingatiwa na mahakama katika eneo (eneo) la kifaa cha ujenzi cha pamoja kinachohusika.
- Inamaanisha kukamilika, lakini haijawekwa katika kipengele cha utendakazi. Ikiwa msanidi programu anacheza kwa wakati (yaani, tunazungumza juu ya kucheleweshwa kwa utendakazi wa majukumu yake mwenyewe), hali hii haiwezi kutumika kama msingi wa rufaa ya mahakama kwa lengo lautambuzi wa umiliki wa mbia wa kitu.
Wakati mwingine katika utendaji wa mahakama kuna (isipokuwa) mifano wakati umiliki wa sehemu ya kitu ulitambuliwa wakati kiwango cha utayari wa kitu kinachoendelea kujengwa kilitoka 75%. Lakini kesi hizi zinaweza kuzingatiwa kama ubaguzi. Uwezekano wa kupata uamuzi wa kuridhisha wa mahakama ni wa juu katika kesi wakati kiwango cha kukamilika kwa jengo linalojengwa ni 90% au zaidi. Aidha, kuipatia mahakama ushahidi wa utayari wa nyumba hiyo ni jambo la moja kwa moja la mwenye hisa (mlalamikaji).
Pia:
- Katika taarifa yake ya dai, mwenyehisa hawezi kudai kutambuliwa kwa umiliki wa kitu kizima cha "kazi inayoendelea". Haki yake ni kudai sehemu tu ya uwiano wa kitu, iliyoonyeshwa katika mkataba uliohitimishwa na msanidi programu. Mara nyingi, wamiliki wa usawa wasiojua kusoma na kuandika huandaa madai ya kutambuliwa kwa umiliki wa "ghorofa", "gereji" au "nafasi ya gari". Inapaswa kufafanuliwa hapa kwamba hadi kitengo cha ujenzi wa pamoja kitakapoanza kutumika rasmi, kwa maana ya kisheria hakiwezi kuzingatiwa kama mali isiyohamishika kamili.
- Kuibuka kwa haki hii ya umiliki kunawezekana tu kwa kitu kinachopatikana, eneo ndani ya kitu kinachojengwa (jengo, nyumba) ambacho kinaweza kutambuliwa wazi. Hii inafanywa kulingana na masharti ya mkataba na nyaraka za mradi zilizopo.
- Mwenyehisa ana haki ya kwenda mahakamani na dai kama hilo endapo tu litakamilika.kutimiza majukumu yako mwenyewe chini ya mkataba na msanidi programu katika masharti ya malipo.
Katika tukio la kesi za kufilisika dhidi ya msanidi programu, utambuzi wa haki kama hiyo ya ghorofa au kitengo kingine cha ujenzi wa pamoja kunawezekana tu wakati kibali kinapatikana ili kuifanya ianze kufanya kazi, na wahusika walitia saini hati ya uhamishaji. kabla ya tarehe ambapo mahakama ya usuluhishi iliwasilisha kesi ya kufilisika.
